Ипотека залог недвижимости: что нам важно знать? |

С развитием ипотечного кредитования четко прослеживается картина: надежнее всего интересы кредитора защищены при использовании залога недвижимости.

Ипотека залог недвижимости: что нам важно знать?

Залог – ипотека. Эти две вещи мы обсудим в нашей новой статье. Вы узнаете подробную информацию об ипотеке – залоге недвижимости. Какие особенности имеет ипотека недвижимости, как регулируются отношения между банками и заемщиками по ипотеке.

Что же такое залог  недвижимости

Достаточно распространенной практикой в кредитной деятельности является предоставление денежных ссуд под залог какого-либо имущества. Таким образом, банки подстраховывают себя в случае отсутствия выполнения заемщиком своих финансовых обязательств.

Почему залог и ипотека чаще всего оформляются именно на недвижимость:

• Стоимость объекта на этом рынке высока, соответственно – велик и кредит и всегда существует риск, что заемщик не справится с долговыми обязательствами;
• Недвижимость всегда ценится в цене, ее стоимость постоянно растет, поэтому если банк не получит платежей по кредиту, объект может быть реализован по неплохой цене;
• Практически отсутствует риск, что недвижимость внезапно исчезнет или утратит функциональность, как например автомобиль, банки достаточно серьезно проверяют объекты, на которые оформляют кредит и не предоставят его на приобретение ветхих жилых помещений, а также действует обязательно страхование квартиры по ипотеке.

Залог недвижимости является гарантией исполнения заемщиком своих обязательств в случае невозможности выполнить платежные действия по уже имеющемуся кредиту. Недвижимый объект в случае возникновения финансовых сложностей у заемщика может перейти в собственность кредитора или быть реализованным с аукционных торгов.

Залог жилья также предполагает, что право на недвижимый объект находится за кредитором ровно до того момента, как заемщик погасит все свои долговые обязательства. Имущество, являющееся предметом залога по одному договору, не может быть перезаложено еще раз.

Виды залога недвижимости

1. Классический – при заключении договора недвижимость является собственностью залогодержателя, но заемщик сохраняет право пользования им.
2. Заклад – имущество остается на временное хранение или пользование залогодержателю, как например, мелкие вещи в ломбарде.
3. Твердый тип залога – помимо того, что имущество числится за залогодержателем, он имеет право нанести соответствующие знаки, что данная недвижимость – предмет залога.

Тип залога зависит от вида закладной, основного документа, который определяет все условия касательно жилых помещений, которые закладываются банку как гарант исполнения кредитных прав и обязанностей заемщика:

1. Закладная с оформленной фиксированной ставкой по предоставленному кредиту. Согласно такому документы со стороны заемщика ежемесячно будет происходить внесение денежных средств для погашения основного долго и начисленных по нему процентов.
2. Плавающая или корректируемая процентная ставка по закладной зависит от текущего состояния банковской или рыночной ситуации. Может меняться раз в год, посему является рискованным предприятием, так как может значительно увеличить кредитный платеж.
3. Закладной документ с установленными дифференцируемыми платежами. Удобен, если доход заемщика может измениться – платежи могут быть уменьшены или увеличены.
4. Закладные гарантированные – подразумевают оформление страховки на предмет залога.

Что такое закладная на квартиру более подробно разобрано в нашей прошлой статье.

В каких случаях отношения касательно залога могут быть прекращены:

• Грубое нарушение условий выполнения кредитного договора;
• Полное исполнение долговых обязательств;
• При гибели или утрате заложенного имущества;
• В случае если у кредитора нет возможности реализовать заложенное имущество.

Понятие ипотеки

Ипотечный кредит – это отношения между кредитором и заемщиком, при которых предметом залога для обеспечения выполнения долговых обязательств является недвижимый объект.

Подразделяют также ипотеку на два следующих подвида:

1. Ипотека как форма залога — правоотношение, согласно которому недвижимость закладывается для получения денежных средств.
2. Ипотека – залог квартиры или другой недвижимости, выраженная в форме закладной – сам документ с основными условиями кредитования.

В случае неисполнения долговых обязательств заемщика, согласно кредитному договору право собственности на недвижимость может перейти к кредитору.

Особенности предоставления ипотеки:

• Долгий срок кредитования – по условиям банков может достигать срока до 30 лет;
• По условиям ипотечных кредитов всегда происходит залог имущества;
• Практически всегда на весь период действия договора ипотеки имущество остается за должником;
• Имущество, являющееся предметом залога, должно быть собственностью заемщика или находиться в его хозяйственном ведении.

В соответствии с Федеральным законом РФ «Об ипотеке» действующими лицами в ипотечном кредитовании являются две стороны:

• Залогодержатель, который является кредитором и предоставляет недостающую сумму на приобретение недвижимости под залог приобретаемого или уже имеющегося объекта;
• Залогодатель – физическое лицо, которое оформляет ипотечный кредит и предоставляет недвижимость в залог исполнения своих обязательств.

Любая ипотечная сделка подлежит регистрации в органах Росреестра, независимо от того – совершена она после приобретения объекта в собственность или до него.

Сама процедура ипотеки обычно представляет собой следующий механизм:

1. Гражданин выбирает банк с устраивающей его кредитной программой, собирает пакет документов, необходимый для рассмотрения кредитной заявки.
2. После одобрения кредита у будущего заемщика есть от 30 до 60 дней для выбора объекта, который станет предметом залога – будет это новостройка, вторичное жилье или уже имеющийся объект – зависит от заемщика.
3. Документы по предмету залога передаются на рассмотрение банку, после их рассмотрения заемщик приглашается в кредитное отделение для подписания договора.
4. После регистрации договора ипотеки и объекта недвижимости в Росреестре, происходит окончательное перечисление денежных средств заемщику и начинаются его обязательства перед кредитной организацией по исполнению своих обязательств.
5. В качестве дополнительной гарантии исполнения обязательств и во избежание риска утрат заложенного имущества, банк может обязать гражданина оформить страховой полис.

Существует несколько классификаций ипотеки, которые определяют исходя из ряда факторов:

1. В зависимости от того, что будет являться объектом, на который оформляется кредит.
2. Выбор валюты кредитования – рубли или иностранная валюта, в которой банк выдает кредит (обычно – американские доллары или евро).
3. Наличие или отсутствие поручителей и созаемщиков.
4. Выбранный вариант внесения платежей – аннуитетный или дифференцированный.
5. В зависимости от размера имеющегося у заемщика первоначального взноса.
6. При наличии или отсутствии возможности досрочного полного или частичного погашения ипотечного кредита.
7. При наличии уже имеющейся недвижимости, под которую берется заем, или приобретение недвижимого объекта, оформляемого в залог банка.

Если гражданин оформляет заем на уже имеющийся в собственности объект, то приобретаемой недвижимостью он может распоряжаться по своему усмотрению (ипотека под залог имеющейся недвижимости). Однако в случае просрочки велик риск утратить и объект, выступивший в качестве обеспечения исполнения обязательств и вновь приобретенный.

В настоящее время современные банки предлагают различные программы кредитования жилых помещений и других недвижимых объектов. Программы рассчитаны на широкие слои населения и могут содержать льготные условия для различных категорий граждан.

1. Ипотека на жилье с вторичного рынка недвижимости.

Один из самых популярных программ кредитования и у банков, и у заемщиков, так как приобретаемый объект может быть сразу зарегистрирован в органах Росреестра и отсутствует риск потери жилого помещения в случае его «недостроя».